Due Diligence Onroerend Goed in Egypte — Lijst van 10 Punten (2026)
By Counselor Mohamed Khaled Abdel Hady
Due diligence voor onroerend goed in Egypte is de juridische controle vóór betaling: zij bevestigt dat de verkoper de geregistreerde eigenaar is — eigendom gaat alleen over bij registratie volgens wet 114/1946 zoals gewijzigd bij wet 9/2022 — en dat het pand vrij is van hypotheken, lasten, geschillen en onbetaalde belastingen. Onze checklist van 10 punten omvat ook bestemmingsplan, bouwvergunning en de deviezenregel uit circulaire 41/2024 voor buitenlandse kopers. Laatst herzien 8 oktober 2026.
Due Diligence Onroerend Goed in Egypte
Volgens Wet 114/1946 (gewijzigd bij Wet 9/2022) en artikel 934 van het Burgerlijk Wetboek gaat onroerend goed alleen over bij registratie bij het Kadaster- en Registratiekantoor (الشهر العقاري), onder het Ministerie van Justitie [VERIFIED — 114/1946; 9/2022]. Due diligence is essentieel omdat een groot deel van de Egyptische panden niet is geregistreerd: studies schatten dat ongeveer 92-95% van de woningen geen geregistreerde titel heeft [UNVERIFIED]. Een verkoop zonder geverifieerde registratie kan de koper zonder opeisbaar eigendom achterlaten.
Waarom due diligence nodig is in Egypte
Als de titel zwak is, kan de koper betalen en verhuizen, maar het pand verliezen aan een geregistreerde derde, een erfgenaam of een hypotheekhouder. Bescherming begint vóór de ondertekening, niet erna: met de controle van het kadaster en de lasten op het pand.
De lijst van tien punten
- Eigendomsakte (sakk) en titelketen. Controleren dat de verkoper de geregistreerde eigenaar is; de eigendomsakte en het kadasteruittreksel opvragen, en de verklaring van erfrecht als de verkoper een erfgenaam is [VERIFIED — 114/1946; 9/2022].
- Registratie- en notariële status. Nagaan of de overdracht daadwerkelijk is geregistreerd. Notariële bekrachtiging van de handtekening biedt beperkte bescherming en is onvoldoende voor een hypotheek of doorverkoop [VERIFIED — 114/1946; 186/2020].
- Bestemmingsplan en grondgebruik. Wonen, commercieel, agrarisch of militair; de eigendomsgrenzen voor buitenlanders verschillen per zone [VERIFIED bevoegde autoriteit — 230/1996 en lokale plannen].
- Bouwvergunning. Het gebouw moet met een geldige vergunning zijn gebouwd, vooral panden van na 2 juni 1992 [VERIFIED — bouwregelgeving].
- Hypotheken, lasten en rechten van derden. Geregistreerde hypotheken, lasten, erfdienstbaarheden en vorderingen op het pand controleren [VERIFIED — 114/1946; Wet vastgoedfinanciering 148/2001].
- Geschillen. Lopende vorderingen en bezwaren tegen de registratie; Wet 9/2022 introduceerde een termijn van 30 dagen voor registratie en een bezwaarperiode van 7 dagen (ongeveer 37 dagen in totaal) [VERIFIED — 9/2022].
- Fiscaal en nutsvoorzieningen. Het fiscale vrijwaringsbewijs en het bewijs van afsluiting van nutsvoorzieningen opvragen; sinds Wet 186/2020 is het registratienummer vereist [VERIFIED — Belastingdienst; 186/2020].
- Ontwikkelaars- en staatsgrondcontrole. Bij nieuwbouw of ontwikkelaarsverkopen de toewijzing van de grond door de staat aan de ontwikkelaar en het ontbreken van onderzoeken tegen hem bevestigen [VERIFIED — NUCA / gouvernement].
- Herkomst van valuta (buitenlandse koper). De betaling van de buitenlandse koper moet vanaf het buitenland in vreemde valuta binnenkomen via een bevoegde bank bij de Centrale Bank van Egypte [VERIFIED — Circulaire 41/2024].
- Archeologische status. Bevestigen dat het pand niet als archeologisch goed is beschermd [VERIFIED — 230/1996].
Wat is er veranderd met Wet 9/2022
Wet 9/2022 (gepubliceerd op 6 maart 2022) wijzigde Wet 114/1946 door (a) de voorwaarde te schrappen die registratie koppelde aan betaling van de 2,5% onroerendgoedbelasting, (b) de voorwaarde van de titelketen voor registratie of notariële bekrachtiging te schrappen, en (c) een termijn van 30 dagen voor registratie met een bezwaarperiode van 7 dagen vast te stellen [VERIFIED — 9/2022]. In de praktijk maakt dit registratie eenvoudiger en sneller, maar het neemt niet de noodzaak weg om te controleren wie de geregistreerde eigenaar is.
De valutaregel voor buitenlandse kopers — Circulaire 41/2024
In Egypte moet sinds 26 maart 2024 de prijs van een aan een buitenlander verkocht onroerend goed vanaf het buitenland in vreemde valuta worden overgemaakt naar een bevoegde bank bij de Centrale Bank van Egypte. Is de prijs in vreemde valuta, dan is voorafgaande goedkeuring van de Centrale Bank nodig; anders kan de notaris de verkoop niet bekrachtigen [VERIFIED — Circulaire 41/2024, van kracht sinds 26 maart 2024]. Voor een buitenlandse koper moet elk vastgoedplan eerst deze fase doorstaan.
Gerelateerde juridische gidsen
Auteur: Counselor Mohamed Khaled Abdel Hady — Advocaat vreemdelingenrecht in Egypte (15+ jaar ervaring).
Laatste herziening: 8 oktober 2026.
Juridische bronnen: Wetten 114/1946 en 9/2022 (registratie onroerend goed); 186/2020; 230/1996; artikel 934 van het Burgerlijk Wetboek; Circulaire 41/2024 (Centrale Bank van Egypte); Kadaster- en Registratiekantoor (realestate.gov.eg); Egyptische Belastingdienst (eta.gov.eg); Autoriteit Nieuwe Stedelijke Gemeenschappen (nuca.gov.eg).
Vragen en antwoorden
Heeft u juridische hulp nodig in Egypte?
Stuur ons het adres van het pand en de naam van de verkoper en wij vertellen u wat u moet controleren voordat u betaalt.