Due Diligence Nieruchomości w Egipcie — Lista 10 Punktów (2026)

Due Diligence Nieruchomości w Egipcie

Zgodnie z ustawą 114/1946 (zmienioną ustawą 9/2022) i art. 934 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości przechodzi wyłącznie przez rejestrację w Rejestrze Nieruchomości (الشهر العقاري), podlegającym Ministerstwu Sprawiedliwości [VERIFIED — 114/1946; 9/2022]. Due diligence jest niezbędne, ponieważ znaczna część egipskich nieruchomości nie jest zarejestrowana: badania szacują, że około 92-95% mieszkań nie ma uregulowanego tytułu [UNVERIFIED]. Sprzedaż bez zweryfikowanej rejestracji może pozostawić kupującego bez własności nadającej się do dochodzenia.

Dlaczego due diligence jest konieczne w Egipcie

Gdy tytuł jest słaby, kupujący może zapłacić i się wprowadzić, ale stracić nieruchomość na rzecz zarejestrowanej osoby trzeciej, spadkobiercy lub wierzyciela hipotecznego. Ochrona zaczyna się przed podpisaniem, nie po: od weryfikacji rejestru i obciążeń nieruchomości.

Lista dziesięciu punktów

1. Akt własności (sakk) i łańcuch własności. Sprawdzenie, że sprzedający jest zarejestrowanym właścicielem; uzyskanie aktu własności i odpisu z rejestru oraz aktu poświadczenia dziedziczenia, jeśli sprzedający jest spadkobiercą [VERIFIED — 114/1946; 9/2022].
2. Status rejestracji i notarialny. Sprawdzenie, czy przeniesienie jest faktycznie zarejestrowane. Notarialne poświadczenie podpisu daje ograniczoną ochronę i jest niewystarczające do kredytu lub odsprzedaży [VERIFIED — 114/1946; 186/2020].
3. Planowanie przestrzenne i przeznaczenie gruntu. Mieszkalne, komercyjne, rolne lub wojskowe; granice własności dla cudzoziemców różnią się w zależności od strefy [VERIFIED właściwy organ — 230/1996 i plany lokalne].
4. Pozwolenie na budowę. Budynek musi być wzniesiony na ważnym pozwoleniu, zwłaszcza nieruchomości powstałe po 2 czerwca 1992 r. [VERIFIED — przepisy budowlane].
5. Hipoteki, obciążenia i prawa osób trzecich. Sprawdzenie hipotek, obciążeń, służebności i roszczeń wpisanych do nieruchomości [VERIFIED — 114/1946; ustawa o finansowaniu nieruchomości 148/2001].
6. Spory. Zawisłe roszczenia i sprzeciwy wobec rejestracji; ustawa 9/2022 wprowadziła termin 30 dni na rejestrację i okno sprzeciwu 7 dni (łącznie około 37 dni) [VERIFIED — 9/2022].
7. Zaświadczenie podatkowe i o mediach. Uzyskanie zaświadczenia o rozliczeniu podatkowym i o zamknięciu mediów; od ustawy 186/2020 wymagany jest numer rejestracyjny [VERIFIED — Urząd Podatkowy; 186/2020].
8. Kontrola dewelopera i gruntów państwowych. Przy sprzedaży z rynku pierwotnego lub przez dewelopera potwierdzenie przydziału gruntu przez państwo deweloperowi i braku prowadzonych przeciw niemu postępowań [VERIFIED — NUCA / gubernatorstwo].
9. Źródło waluty (kupujący z zagranicy). Płatność zagranicznego nabywcy musi pochodzić z zagranicy w walucie obcej przez bank upoważniony przy Centralnym Banku Egiptu [VERIFIED — Okólnik 41/2024].
10. Status archeologiczny. Potwierdzenie, że nieruchomość nie jest chroniona jako dobro archeologiczne [VERIFIED — 230/1996].

Co zmieniła ustawa 9/2022

Ustawa 9/2022 (opublikowana 6 marca 2022 r.) zmieniła ustawę 114/1946, znosząc (a) warunek wiążący rejestrację z zapłatą 2,5% podatku od nieruchomości, (b) warunek łańcucha własności dla rejestracji lub poświadczenia notarialnego oraz (c) ustanawiając termin 30 dni na rejestrację z oknem sprzeciwu 7 dni [VERIFIED — 9/2022]. W praktyce uprościło to i przyspieszyło rejestrację, ale nie zniosło konieczności sprawdzenia, kto jest zarejestrowanym właścicielem.

Zasada walutowa dla zagranicznych nabywców — Okólnik 41/2024

W Egipcie od 26 marca 2024 r. cena nieruchomości sprzedanej cudzoziemcowi musi zostać przelana z zagranicy w walucie obcej na rachunek banku upoważnionego przy Centralnym Banku Egiptu. Jeśli cena jest w walucie obcej, wymagana jest uprzednia zgoda Centralnego Banku; w przeciwnym razie notariusz może nie poświadczyć sprzedaży [VERIFIED — Okólnik 41/2024, obowiązujący od 26 marca 2024 r.]. Dla zagranicznego nabywcy każdy plan nieruchomości musi najpierw przejść ten etap.

Powiązane poradniki prawne