Immobilien-Due-Diligence in Ägypten — die 10-Punkte-Checkliste (2026)

Immobilien-Due-Diligence in Ägypten

Nach Gesetz Nr. 114 von 1946 (geändert durch Gesetz Nr. 9 von 2022) und Artikel 934 des Zivilgesetzbuches geht das Eigentum an Immobilien nur durch Eintragung über beim Grundbuch- und Liegenschaftsamt (الشهر العقاري) unter dem Justizministerium [VERIFIED — Gesetz 114/1946; Gesetz 9/2022]. Die Prüfung ist unerlässlich, weil ein großer Teil der ägyptischen Immobilien nicht eingetragen ist — Studien nennen etwa 92-95 % der Bestände ohne regulären Titel [UNVERIFIED]. Ein Kauf ohne Prüfung der Eintragung kann den Käufer ohne durchsetzbares Eigentum zurücklassen.

Warum die Prüfung in Ägypten notwendig ist

Ist der Titel schwach, kann der Käufer zahlen und einziehen und die Immobilie dennoch an einen eingetragenen Dritten, einen Erben oder einen Hypothekengläubiger verlieren. Deshalb beginnt der Schutz vor der Unterschrift — mit der Prüfung des Grundbuchs und der auf der Immobilie lastenden Belastungen.

Die 10-Punkte-Checkliste

1. Eigentumsurkunde (Sakk) und Eigentumskette. Prüfen, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist; Eigentumsurkunde und Grundbuchauszug einholen, sowie den Erbschein, wenn der Verkäufer Erbe ist [VERIFIED — Gesetz 114/1946; Gesetz 9/2022].
2. Eintragungs- und Beglaubigungsstatus. Prüfen, ob die Übertragung tatsächlich eingetragen wurde. Die notarielle Unterschriftsbeglaubigung bietet nur begrenzten Schutz und genügt nicht für einen Bankkredit oder eine Weiterveräußerung [VERIFIED — Gesetz 114/1946; Gesetz 186/2020].
3. Bauleitplanung und Flächennutzung. Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- oder Militärfläche; die Eigentumsgrenzen für Ausländer unterscheiden sich je nach Zone [VERIFIED hinsichtlich der Behörde — Gesetz 230/1996 und örtliche Bauleitplanung].
4. Baugenehmigung. Das Gebäude muss mit gültiger Genehmigung errichtet worden sein — besonders relevant für Objekte, die nach dem 2. Juni 1992 errichtet wurden [VERIFIED — Baurecht].
5. Hypotheken und Belastungen / Rechte Dritter. Das Register auf eingetragene Hypotheken, Belastungen, Dienstbarkeiten und Anträge auf die Immobilie prüfen [VERIFIED — Gesetz 114/1946; Immobilienfinanzierungsgesetz 148/2001].
6. Streitigkeiten. Anhängige Ansprüche und Widersprüche gegen die Eintragung; Gesetz 9/2022 schuf eine 30-Tage-Frist für die Eintragung mit einer 7-tägigen Widerspruchsfrist (insgesamt etwa 37 Tage) [VERIFIED — Gesetz 9/2022].
7. Steuerunbedenklichkeit und Versorgungsanschlüsse. Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Anschlussbestätigung der Versorgungsbetriebe einholen; seit Gesetz 186/2020 ist eine Registriernummer erforderlich [VERIFIED — Steuerbehörde; Gesetz 186/2020].
8. Bauträger- und Staatslandprüfung. Bei Verkauf ab Plan die Zuweisung des Landes an den Bauträger durch den Staat und das Fehlen laufender Ermittlungen bestätigen [VERIFIED — NUCA / Gouvernement].
9. Devisenherkunft (ausländischer Käufer). Die Zahlung des ausländischen Käufers muss aus dem Ausland in Fremdwährung über eine von der Ägyptischen Zentralbank zugelassene Bank eingehen [VERIFIED — Rundschreiben 41/2024].
10. Denkmalstatus. Bestätigen, dass die Immobilie nicht als Antike geschützt ist [VERIFIED — Gesetz 230/1996].

Was sich durch Gesetz 9/2022 geändert hat

Gesetz 9/2022 (veröffentlicht am 6. März 2022) änderte Gesetz 114/1946 und (a) hob die Verknüpfung der Eintragung mit der Zahlung der 2,5 %-Immobiliensteuer auf, (b) beseitigte die Voraussetzung der Eigentumskette für Eintragung oder Beurkundung und (c) setzte eine 30-Tage-Frist für den Abschluss der Eintragung mit einer 7-tägigen Widerspruchsfrist [VERIFIED — Gesetz 9/2022]. In der Praxis hat dies die Eintragung vereinfacht und verkürzt, aber nicht die Notwendigkeit beseitigt, zu prüfen, wer heute als Eigentümer eingetragen ist.

Die Devisenregel für ausländische Käufer — Rundschreiben 41/2024

Seit dem 26. März 2024 muss der Preis einer an einen Ausländer verkauften Immobilie aus dem Ausland in Fremdwährung auf eine von der Ägyptischen Zentralbank zugelassene Bank überwiesen werden. Ist der Preis in Fremdwährung angegeben, ist die vorherige Zustimmung der Zentralbank erforderlich, andernfalls kann der Notar die Beurkundung des Verkaufs verweigern [VERIFIED — Rundschreiben 41/2024, in Kraft seit 26. März 2024]. Jeder Immobilienplan für einen ausländischen Käufer muss diese Hürde zuerst nehmen.

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