Diligencia Debida Inmobiliaria en Egipto — Lista de 10 Puntos (2026)
By Counselor Mohamed Khaled Abdel Hady
La due diligence inmobiliaria en Egipto es la verificación previa al pago: confirma que el vendedor es el propietario registrado —la propiedad solo se transmite con el registro conforme a la Ley 114/1946 modificada por la Ley 9/2022— y que el inmueble está libre de hipotecas, cargas, litigios e impuestos impagados. Nuestra lista de 10 puntos cubre además la zonificación, el permiso de construcción y la regla de cambio de la Circular 41/2024 para compradores extranjeros. Verificado el 8 de octubre de 2026.
Diligencia Debida Inmobiliaria en Egipto
Según la Ley 114/1946 (modificada por la Ley 9/2022) y el artículo 934 del Código Civil, la propiedad inmobiliaria solo se transmite con el registro ante el Registro Inmobiliario y Catastral, dependiente del Ministerio de Justicia [VERIFIED — 114/1946; 9/2022]. La diligencia debida es esencial porque gran parte de los inmuebles egipcios no están registrados: los estudios estiman que alrededor del 92-95% de las viviendas carecen de título registrado [UNVERIFIED]. Una venta sin registro verificado puede dejar al comprador sin una propiedad exigible.
Por qué es necesaria la diligencia debida en Egipto
Cuando el título es débil, el comprador puede pagar y mudarse, pero perder el inmueble frente a un tercero registrado, un heredero o un acreedor hipotecario. La protección empieza antes de firmar, no después: con la verificación del registro y de las cargas que pesan sobre el inmueble.
La lista de diez puntos
- Escritura y cadena de titularidad. Verificar que el vendedor es el propietario registrado; obtener la escritura y la nota registral, y la declaración de herederos si el vendedor es heredero [VERIFIED — 114/1946; 9/2022].
- Estado de registro y notarización. Comprobar si la transmisión está realmente registrada. La notarización de la firma ofrece protección limitada y es insuficiente para una hipoteca o una reventa [VERIFIED — 114/1946; 186/2020].
- Zonificación y uso del suelo. Residencial, comercial, agrícola o militar; los límites de propiedad para extranjeros varían según la zona [VERIFIED autoridad competente — 230/1996 y planes locales].
- Licencia de obra. El edificio debe estar construido con licencia válida, especialmente los inmuebles posteriores al 2 de junio de 1992 [VERIFIED — normativa de construcción].
- Hipotecas, cargas y derechos de terceros. Comprobar hipotecas, cargas, servidumbres y pretensiones registradas sobre el inmueble [VERIFIED — 114/1946; Ley de financiación inmobiliaria 148/2001].
- Litigios. Pretensiones pendientes y objeciones al registro; la Ley 9/2022 introdujo un plazo de 30 días para el registro y una ventana de objeción de 7 días (unos 37 días en total) [VERIFIED — 9/2022].
- Certificado de impuestos y servicios. Obtener el certificado de liquidación de impuestos y el de cierre de servicios; desde la Ley 186/2020 se exige el número de registro [VERIFIED — Agencia Tributaria; 186/2020].
- Verificación del promotor y de terrenos estatales. En ventas sobre plano o de promotores, confirmar la adjudicación del terreno por el Estado al promotor y la ausencia de investigaciones en su contra [VERIFIED — NUCA / gobernación].
- Origen de divisas (comprador extranjero). El pago del comprador extranjero debe proceder del extranjero en divisas a través de un banco autorizado ante el Banco Central de Egipto [VERIFIED — Circular 41/2024].
- Estatus arqueológico. Confirmar que el inmueble no está protegido como bien arqueológico [VERIFIED — 230/1996].
Qué cambió con la Ley 9/2022
La Ley 9/2022 (publicada el 6 de marzo de 2022) modificó la Ley 114/1946 eliminando (a) el requisito que vinculaba el registro al pago del impuesto inmobiliario del 2,5%, (b) el requisito previo de la cadena de titularidad para el registro o la notarización, y (c) estableciendo un plazo de 30 días para el registro con una ventana de objeción de 7 días [VERIFIED — 9/2022]. En la práctica, simplificó y aceleró el registro, pero no eliminó la necesidad de verificar quién es el propietario registrado.
La regla de divisas para compradores extranjeros — Circular 41/2024
En Egipto, desde el 26 de marzo de 2024, el precio de un inmueble vendido a un extranjero debe transferirse desde el extranjero en divisas a un banco autorizado ante el Banco Central de Egipto. Si el precio es en divisas se requiere la aprobación previa del Banco Central; de lo contrario el notario podría no autorizar la venta [VERIFIED — Circular 41/2024, en vigor desde el 26 de marzo de 2024]. Para un comprador extranjero, todo plan inmobiliario debe superar primero esta fase.
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Autor: Counselor Mohamed Khaled Abdel Hady — Abogado de extranjería en Egipto (más de 15 años de experiencia).
Última actualización: 8 de octubre de 2026.
Fuentes legales: Leyes 114/1946 y 9/2022 (registro inmobiliario); 186/2020; 230/1996; artículo 934 del Código Civil; Circular 41/2024 (Banco Central de Egipto); Registro Inmobiliario y Catastral (realestate.gov.eg); Agencia Tributaria egipcia (eta.gov.eg); Autoridad de las Nuevas Comunidades Urbanas (nuca.gov.eg).
Preguntas y respuestas
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