Мысырдағы жылжымайтын мүлікті заңды тексеру — 10 балдық бақылау тізімі (2026)

Мысырдағы жылжымайтын мүлікті заңды тексеру

114/1946 заңы (9/2022 заңымен өзгертілген) және Азаматтық кодекстің 934-бабы бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығы тек Әділет министрлігіндегі Жылжымайтын мүлікті жариялау және тіркеу басқармасында (الشهر العقاري) тіркелу арқылы өтеді [РАСТАЛДЫ — 114/1946 заңы; 9/2022 заңы]. Қолмен жазылған келісімшарт, сенімхат немесе нотариалды куәландырылған қолтаңба тіркелген меншікпен бірдей емес. Due diligence осы олқылықты төлемге дейін жабуды мақсат етеді.

Неге Мысырда due diligence маңызды

Мысырдағы жылжымайтын мүліктің көп бөлігі ресми түрде тіркелмеген — зерттеулер шамамен 92–95% иеленудің дұрыс меншік құжаты жоқ екенін көрсетеді [РАСТАЛМАҒАН]. Меншік құжаты әлсіз болса, сатып алушы төлеп, көшіп кіріп, бірақ тіркелген үшінші тараптың, мұрагердің, кепіл ұстаушының немесе айыппұлдың пайдасына мүліктен айырылуы мүмкін. Төмендегі он тексеру — соған практикалық жауап.

10 балдық due diligence бақылау тізімі

1. Меншік құжаты және меншік тізбегі. Сатушының тіркелген меншік иесі екенін тексеріңіз — тапсыру актісі мен мүліктің сипаттамасы; меншік құжаты мен жылжымайтын мүлік туралы үзіндіні, ал сатушы мұрагер болса, тіркеудегі мұрагерлік хабарламаны алыңыз [РАСТАЛДЫ — 114/1946 заңы; 9/2022 заңы].
2. Тіркеу / нотариалды куәландыру мәртебесі. Аударымның шынымен тіркелгенін растаңыз. Нотариалды «қолтаңбаны куәландыру» (ṣaḥḥa taqīʿiyya) тек шектеулі қорғаныс береді және банк несиесі мен қайта сатуға жарамайды [РАСТАЛДЫ — 114/1946 заңы; 186/2020 заңы].
3. Жер аймақтауы және пайдалану мақсаты. Тұрғын үй мен коммерциялық, ауылшаруашылық немесе әскери жер; шетелдік меншік шектеулері аймаққа қарай әртүрлі [РАСТАЛДЫ ретінде өкілеттік — 230/1996 заңы; жергілікті аймақтау жоспары].
4. Құрылыс рұқсаты. Ғимарат жарамды рұқсатпен салынған болуы керек — әсіресе 1992 жылғы 2 маусымнан кейін салынған мүліктер үшін маңызды [РАСТАЛДЫ — құрылыс құқығы].
5. Кепілдер және ауыртпалықтар / үшінші тұлғалардың құқықтары. Тіркеуде тіркелген ипотека, ауыртпалық, сервитут және мүлікке қатысты талап-арыздар жоқтығын тексеріңіз [РАСТАЛДЫ — 114/1946 заңы; жылжымайтын мүлікті қаржыландыру туралы 148/2001 заңы].
6. Сот даулары. Тіркеуге қарсы жүргізіліп жатқан талаптар мен қарсылықтар; 9/2022 заңы тіркеу үшін 30 күндік мерзімді және қарсылық үшін 7 күндік мерзімді (барлығы шамамен 37 күн) белгіледі [РАСТАЛДЫ — 9/2022 заңы].
7. Салық және инженерлік есеп айырысу. Салық есеп айырысу туралы анықтаманы және инженерлік желілерді қосу туралы есеп айырысу/қорытындыны алыңыз; 186/2020 заңынан бастап тіркеу нөмірі талап етіледі [РАСТАЛДЫ — Мысыр салық басқармасы; 186/2020 заңы].
8. Құрылыс салушыны тексеру / мемлекеттік жер. Мерзімінен бұрын сатуда немесе құрылыс салушыдан сатып алуда мемлекеттің құрылыс салушыға жер беруін және құрылыс салушыға тергеу жүргізілмегенін тексеріңіз [РАСТАЛДЫ — NUCA / әкімшілік].
9. Қаражаттың валюталық шығу тегі (шетелдік сатып алушылар). Шетелдік сатып алушының төлемі шетелден шетел валютасында CBE уәкілеттік берген банк арқылы келуі керек [РАСТАЛДЫ — 41/2024 циркуляры].
10. Мәдени мұра мәртебесі. Мүліктің мәдени мұра ретінде қорғалмағанын растаңыз [РАСТАЛДЫ — 230/1996 заңы].

9/2022 заңымен не өзгерді

9/2022 заңы (2022 жылғы 6 наурызда жарияланған) 114/1946 заңына өзгеріс енгізіп: (а) тіркеуді 2,5% жылжымайтын мүлік салығын төлеуге байланыстыруды алып тастады, (б) тіркеу немесе нотариалды куәландыру үшін «меншік тізбегі» талабын алып тастады, (в) тіркеуді аяқтау үшін 30 күндік және қарсылық үшін 7 күндік мерзім белгіледі [РАСТАЛДЫ — 9/2022 заңы]. Іс жүзінде бұл тіркеуді жылдамдатып, жеңілдетті, алайда бүгінде кім тіркелген меншік иесі екенін тексеру қажеттілігін жоймады.

Шетелдік сатып алушыларға арналған валюталық ереже — 41/2024 циркуляры

2024 жылғы 26 наурыздан бастап шетелдікке сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы шетелден шетел валютасында CBE уәкілеттік берген банкке аударылуы керек. Баға шетел валютасында көрсетілсе, CBE-нің алдын ала келісімі талап етіледі, әйтпесе нотариус сатуды куәландырудан бас тартуы мүмкін [РАСТАЛДЫ — 41/2024 циркуляры, 2024 жылғы 26 наурыздан күшінде]. Шетелдік сатып алушыға арналған кез келген жылжымайтын мүлік жоспары алдымен осы сүзгіден өтуі керек.

Қатысты заңды нұсқаулықтар