埃及房产尽职调查 — 10项法律核查清单（2026）

埃及房产尽职调查

根据1946年第114号法（经2022年第9号法修订）及《民法典》第934条，不动产产权仅通过登记转移，登记机关为司法部下属的不动产公示与登记局（الشهر العقاري）[已核实——1946年第114号法；2022年第9号法]。手写合同、授权委托书或经公证的签字并不等同于已登记产权。尽职调查的目的正是要在付款前弥补这一差距。

为何在埃及尽职调查至关重要

埃及大量房产并未正式登记——研究显示约92–95%的持有缺乏有效产权凭证[未核实]。当产权凭证薄弱时，买方可能已付款、已入住，却因已登记的第三方、继承人、抵押权人或异议而失去房产。以下10项核查就是务实的应对。

10项尽职调查核查清单

1. 产权证与产权链。核实卖方为登记产权人——转让契据与房产描述；取得产权证和不动产登记摘录，若卖方为继承人，还需取得登记继承通知[已核实——1946年第114号法；2022年第9号法]。
2. 登记/公证核验状态。确认转让确已登记。公证“签字核验”（ṣaḥḥa taqīʿiyya）仅提供有限保护，不足以用于银行贷款或再次出售[已核实——1946年第114号法；2020年第186号法]。
3. 分区规划与土地用途。住宅用地与商业、农业或军事用地之分；外国所有权限制因区域而异[已核实为权限——1996年第230号法；当地分区规划]。
4. 建筑许可。建筑必须持有有效许可——对1992年6月2日之后建成的房产尤为重要[已核实——建筑法]。
5. 抵押与负担/第三方权利。核查登记处无已登记抵押、负担、地役权及针对该房产的查封申请[已核实——1946年第114号法；2001年第148号不动产融资法]。
6. 诉讼纠纷。针对登记的未决索赔与异议；2022年第9号法规定了30天的登记期限和7天的异议期（合计约37天）[已核实——2022年第9号法]。
7. 税务与工程结清。取得完税证明以及工程/交房结清或证明；自2020年第186号法起需提供登记编号[已核实——埃及税务局；2020年第186号法]。
8. 开发商/国有土地核查。对于期房或开发商出售，核实国家向开发商的土地划拨及开发商无正在进行的调查[已核实——NUCA/省政府]。
9. 资金来源外汇规则（外国买家）。外国买家的付款须以外币从境外汇入经埃及央行授权的银行[已核实——2024年第41号通函]。
10. 文物保护状态。确认该房产未被列为受保护文化遗产[已核实——1996年第230号法]。

2022年第9号法带来哪些变化

2022年第9号法（2022年3月6日颁布）修订了1946年第114号法：(a) 取消了登记与缴纳2.5%不动产税的挂钩；(b) 取消了登记或公证核验的“产权链”要求；(c) 规定了30天的登记完成期限和7天的异议期[已核实——2022年第9号法]。实务上这使登记更快、更简便，但并未免除核实当前登记产权人身份的必要。

外国买家外汇规则——2024年第41号通函

自2024年3月26日起，出售给外国人的房产价款须以外币从境外汇入经埃及央行授权的银行。若价款以外币计价，则须事先获得埃及央行批准，否则公证员可拒绝核验该交易[已核实——2024年第41号通函，2024年3月26日起生效]。任何面向外国买家的房产计划都必须先通过这一关。

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