Právní due diligence nemovitosti v Egyptě — 10bodový kontrolní seznam (2026)

Právní due diligence nemovitosti v Egyptě

Podle zákona 114/1946 (ve znění zákona 9/2022) a § 934 občanského zákoníku přechází vlastnictví nemovité věci pouze registrací u Úřadu pro katastr a pozemkovou evidenci (الشهر العقاري) při Ministerstvu spravedlnosti [OVĚŘENO — zákon 114/1946; zákon 9/2022]. Ručně psaná smlouva, plná moc nebo notářsky ověřený podpis nejsou totéž co zapsané vlastnictví. Due diligence má tuto mezeru uzavřít dříve, než dojde k platbě.

Proč je due diligence v Egyptě důležitá

Velká část egyptských nemovitostí není formálně zapsána — studie uvádějí přibližně 92–95 % držeb bez řádného vlastnického titulu [NEOVĚŘENO]. Když je titul slabý, kupec může zaplatit, nastěhovat se a přesto o nemovitost přijít ve prospěch zapsané třetí osoby, dědice, zástavního věřitele nebo námitky. Deset kontrol níže je praktickou odpovědí.

Desetibodový kontrolní seznam due diligence

1. Vlastnický list a řetězec vlastnictví. Ověřte, že prodávající je zapsaným vlastníkem — postoupení a popis nemovitosti; získejte vlastnický list a výpis o nemovitostech a, je-li prodávající dědic, dědické oznámení [OVĚŘENO — zákon 114/1946; zákon 9/2022].
2. Stav registrace / notářského ověření. Potvrďte, že převod byl skutečně registrován. Notářské „ověření podpisu“ (ṣaḥḥa taqīʿiyya) poskytuje jen omezenou ochranu a nestačí pro bankovní úvěry ani další prodej [OVĚŘENO — zákon 114/1946; zákon 186/2020].
3. Územní zařazení a využití pozemku. Obytná versus komerční, zemědělská nebo vojenská půda; limity zahraničního vlastnictví se liší podle zóny [OVĚŘENO jako pravomoc — zákon 230/1996; místní územní plán].
4. Stavební povolení. Stavba musí být postavena s platným povolením — obzvláště důležité u nemovitostí postavených po 2. červnu 1992 [OVĚŘENO — stavební zákon].
5. Zástavní práva a věcná břemena / práva třetích osob. Zkontrolujte registr, zda neobsahuje zapsané hypotéky, věcná břemena, služebnosti a návrhy na nemovitost [OVĚŘENO — zákon 114/1946; zákon o financování nemovitostí 148/2001].
6. Soudní spory. Probíhající nároky a námitky proti registraci; zákon 9/2022 zavedl 30denní lhůtu pro registraci se 7denní lhůtou pro námitky (celkem asi 37 dnů) [OVĚŘENO — zákon 9/2022].
7. Daňové a inženýrské vyrovnání. Získejte potvrzení o daňovém vyrovnání a vyrovnání/vyjádření k připojení inženýrských sítí; od zákona 186/2020 je vyžadováno registrační číslo [OVĚŘENO — Egyptský daňový úřad; zákon 186/2020].
8. Ověření developera / státní půdy. U prodeje před dokončením nebo od developera ověřte přidělení půdy developerovi od státu a že developer není vyšetřován [OVĚŘENO — NUCA / guvernorát].
9. Devizový původ prostředků (zahraniční kupci). Platba zahraničního kupce musí přijít ze zahraničí v cizí měně přes banku autorizovanou CBE [OVĚŘENO — oběžník 41/2024].
10. Status kulturní památky. Potvrďte, že nemovitost není chráněna jako kulturní památka [OVĚŘENO — zákon 230/1996].

Co se změnilo zákonem 9/2022

Zákon 9/2022 (vyhlášen 6. března 2022) změnil zákon 114/1946 tak, že (a) zrušil vazbu registrace na platbu 2,5% daně z nemovitosti, (b) zrušil podmínku „řetězce vlastnictví“ pro registraci nebo notářské ověření a (c) stanovil 30denní lhůtu pro dokončení registrace se 7denní lhůtou pro námitky [OVĚŘENO — zákon 9/2022]. V praxi to registraci zkrátilo a zjednodušilo, neodstranilo to však potřebu zkontrolovat, kdo je dnes zapsán jako vlastník.

Devizové pravidlo pro zahraniční kupce — oběžník 41/2024

Od 26. března 2024 musí být kupní cena nemovitosti prodávané cizinci převedena ze zahraničí v cizí měně do banky autorizované CBE. Je-li cena uvedena v cizí měně, vyžaduje se předchozí souhlas CBE a notář jinak nesmí prodej ověřit [OVĚŘENO — oběžník 41/2024, účinný od 26. března 2024]. Každý plán nemovitosti pro zahraničního kupce musí nejprve projít tímto filtrem.

Související právní příručky