Pravna provera nepokretnosti u Egiptu — kontrolna lista od 10 tačaka (2026)

Pravna provera nepokretnosti u Egiptu

Po zakonu 114/1946 (izmenjenom zakonom 9/2022) i članu 934 Građanskog zakonika, vlasništvo nad nepokretnošću prelazi samo upisom u Odeljenju za javno objavljivanje i upis nepokretnosti (الشهر العقاري) pri Ministarstvu pravde [POTVRĐENO — zakon 114/1946; zakon 9/2022]. Rukom pisani ugovor, punomoćje ili overeni potpis nisu isto što i upisano vlasništvo. Due diligence treba da zatvori taj jaz pre plaćanja.

Zašto je due diligence značajan u Egiptu

Veliki deo egipatskih nepokretnosti nije formalno upisan — istraživanja pokazuju oko 92–95% posedovanja bez valjanog vlasničkog lista [NEPOTVRĐENO]. Kada je list slab, kupac može da plati, useli se i ipak izgubi nepokretnost u korist upisanog trećeg lica, naslednika, hipotekarnog poverioca ili prigovora. Deset provera u nastavku je praktičan odgovor.

Kontrolna lista due diligence od 10 tačaka

1. Vlasnički list i lanac vlasništva. Proverite da je prodavac upisani vlasnik — ugovor o prenosu i opis nepokretnosti; pribavite vlasnički list i izvod o nepokretnosti, a ako je prodavac naslednik, i upis o nasleđivanju [POTVRĐENO — zakon 114/1946; zakon 9/2022].
2. Status upisa / overe. Potvrdite da je prenos zaista upisan. Notarska „overa potpisa“ (ṣaḥḥa taqīʿiyya) pruža samo ograničenu zaštitu i nije dovoljna za bankarske kredite ni dalju prodaju [POTVRĐENO — zakon 114/1946; zakon 186/2020].
3. Urbanističko zoniranje i namena. Stambeno u odnosu na poslovno, poljoprivredno ili vojno zemljište; ograničenja stranog vlasništva razlikuju se po zoni [POTVRĐENO kao nadležnost — zakon 230/1996; lokalni urbanistički plan].
4. Građevinska dozvola. Objekat mora biti izgrađen sa važećom dozvolom — posebno važno za nepokretnosti izgrađene posle 2. juna 1992 [POTVRĐENO — građevinski zakon].
5. Hipoteke i tereti / prava trećih lica. Proverite da u registru nema upisanih hipoteka, tereta, službenosti i zahteva na nepokretnost [POTVRĐENO — zakon 114/1946; zakon o finansiranju nepokretnosti 148/2001].
6. Sudski sporovi. Tekući zahtevi i prigovori na upis; zakon 9/2022 uveo je rok od 30 dana za upis uz rok od 7 dana za prigovore (ukupno oko 37 dana) [POTVRĐENO — zakon 9/2022].
7. Poresko i infrastrukturno poravnanje. Pribavite potvrdu o poreskom poravnanju i poravnanje/mišljenje o priključenju infrastrukture; od zakona 186/2020 zahteva se poreski registarski broj [POTVRĐENO — Egipatska poreska uprava; zakon 186/2020].
8. Provera investitora / državnog zemljišta. Kod prodaje pre izgradnje ili od investitora, proverite dodelu zemljišta investitoru od države i da investitor nije pod istragom [POTVRĐENO — NUCA / guvernerat].
9. Devizno poreklo sredstava (strani kupci). Uplata stranog kupca mora stići iz inostranstva u stranoj valuti preko banke ovlašćene od CBE [POTVRĐENO — cirkular 41/2024].
10. Status kulturnog dobra. Potvrdite da nepokretnost nije zaštićena kao kulturno dobro [POTVRĐENO — zakon 230/1996].

Šta je promenio zakon 9/2022

Zakon 9/2022 (objavljen 6. marta 2022) izmenio je zakon 114/1946 tako što je (a) uklonio vezu upisa sa plaćanjem poreza na nepokretnost od 2,5%, (b) uklonio uslov „lanca vlasništva“ za upis ili overu i (c) uveo rok od 30 dana za završetak upisa uz rok od 7 dana za prigovore [POTVRĐENO — zakon 9/2022]. U praksi je to učinilo upis bržim i jednostavnijim, ali nije uklonilo potrebu da se proveri ko je danas upisani vlasnik.

Devizno pravilo za strane kupce — cirkular 41/2024

Od 26. marta 2024 godine, cena nepokretnosti koja se prodaje strancu mora biti preneta iz inostranstva u stranoj valuti banci ovlašćenoj od CBE. Ako je cena izražena u stranoj valuti, zahteva se prethodna saglasnost CBE, a notar u suprotnom može odbiti overu [POTVRĐENO — cirkular 41/2024, na snazi od 26. marta 2024]. Svaki plan nepokretnosti za stranog kupca prvo mora proći ovaj filter.

Povezani pravni vodiči