Mısır'da Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti — On Maddelik Kontrol Listesi (2026)

Mısır'da Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti

114/1946 sayılı Kanun (9/2022 sayılı Kanunla değişik) ve Medeni Kanun'un 934. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyeti yalnızca Adalet Bakanlığı'na bağlı Şehir Akarı ve Tescil Müdürlüğü (الشهر العقاري) nezdinde tescil ile geçer [VERIFIED — 114/1946; 9/2022]. Hukuki durum tespiti şarttır çünkü Mısır gayrimenkullerinin büyük bölümü tescilsizdir — çalışmalar hane sahipliklerinin yaklaşık %92-95'inin düzenli tapudan yoksun olduğunu belirtir [UNVERIFIED]. Tescil doğrulanmadan yapılan satış, alıcıyı icra edilebilir mülkiyetten yoksun bırakabilir.

Mısır'da hukuki durum tespiti neden gereklidir?

Tapu zayıf olduğunda alıcı ödeme yapıp taşınabilir, ancak taşınmazı kayıtlı bir üçüncü kişiye, bir mirasçıya veya bir ipotek alacaklısına kaptırabilir. Bu yüzden koruma imzadan sonra değil önce başlar: tapu sicilinin ve taşınmaz üzerindeki takyidatların kontrolüyle.

On maddelik kontrol listesi

1. Tapu senedi (sakk) ve mülkiyet zinciri. Satıcının kayıtlı malik olduğunu doğrulamak; tapu senedini ve tapu kayıt örneğini, satıcı mirasçı işe veraset ilamını almak [VERIFIED — 114/1946; 9/2022].
2. Tescil ve noter tasdik durumu. Devrin gerçekten tescil edilip edilmediğini kontrol etmek. Noter imza tasdiki sınırlı koruma sağlar ve banka kredisi veya yeniden satış için yetersizdir [VERIFIED — 114/1946; 186/2020].
3. İmar ve arazi kullanımı. Konut, ticari, tarım veya askeri araziler; yabancılar için mülkiyet sınırları bölgeye göre değişir [VERIFIED yetkili makam bakımından — 230/1996 ve yerel imar].
4. Yapı ruhsatı. Binanın geçerli ruhsatla inşa edilmiş olması gerekir — özellikle 2 Haziran 1992'den sonra inşa edilen taşınmazlar için [VERIFIED — yapı mevzuatı].
5. İpotekler ve takyidatlar / üçüncü kişi hakları. Sicilde kayıtlı ipotek, takyidat, irtifak hakları ve taşınmaz üzerindeki talepleri kontrol etmek [VERIFIED — 114/1946; Gayrimenkul Finansmanı Kanunu 148/2001].
6. Davalar. Derdest talepler ve tescile itirazlar; 9/2022 sayılı Kanun 30 günlük tescil süresi ve 7 günlük itiraz penceresi (toplam yaklaşık 37 gün) getirmiştir [VERIFIED — 9/2022].
7. Vergi ve altyapı ilişik kesme belgesi. Vergi ilişik kesme belgesi ile altyapı ilişik kesme/bağlantı belgesi almak; 186/2020 sayılı Kanundan beri tescil numarası gereklidir [VERIFIED — Vergi İdaresi; 186/2020].
8. Müteahhit ve devlet arazisi kontrolü. Plan üstü veya müteahhit satışlarında, arazinin devlet tarafından müteahhide tahsisini ve müteahhit hakkında soruşturma bulunmadığını doğrulamak [VERIFIED — NUCA / valilik].
9. Döviz kaynağı (yabancı alıcı). Yabancı alıcının ödemesi yurt dışından döviz olarak Mısır Merkez Bankası nezdinde yetkili bir banka üzerinden gelmelidir [VERIFIED — 41/2024 Genelgesi].
10. Eski eser statüsü. Taşınmazın eski eser olarak korunmadığını doğrulamak [VERIFIED — 230/1996].

9/2022 sayılı Kanunla ne değişti

9/2022 sayılı Kanun (6 Mart 2022'de yayımlanmıştır) 114/1946 sayılı Kanunu değiştirerek (a) tescili %2,5'lik emlak vergisi ödemesine bağlayan koşulu kaldırdı, (b) tescil veya noter tasdiki için ön koşul olan mülkiyet zincirini kaldırdı ve (c) 30 günlük tescil süresi ile 7 günlük itiraz penceresi belirledi [VERIFIED — 9/2022]. Uygulamada bu, tescili kolaylaştırıp süreyi kısalttı; ancak bugün malik olarak kimin kayıtlı olduğunu kontrol etme gereğini ortadan kaldırmadı.

Yabancı alıcılar için döviz kuralı — 41/2024 Genelgesi

Mısır'da 26 Mart 2024'ten itibaren, bir yabancıya satılan taşınmazın bedeli yurt dışından döviz olarak Mısır Merkez Bankası nezdinde yetkili bir bankaya transfer edilmelidir. Bedel döviz cinsinden belirtilmişse Merkez Bankası'nın ön onayı gerekir; aksi halde noter satışı tasdik etmeyebilir [VERIFIED — 41/2024 Genelgesi, 26 Mart 2024'ten itibaren yürürlükte]. Yabancı bir alıcı için her gayrimenkul planı önce bu aşamayı geçmelidir.

İlgili hukuk rehberleri